【商家必看】关于美国的商业保险你必须知道的七件事 |收好不谢！
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如果希望自己的公司规模壮大，长治久安，了解和购买合适的商业保险就变成关键的一环。它不仅能够保障自己的利益，也可以保障客户的利益。让创业者在一往直前时，没有后顾之忧。商业保险对许多人来说也是必要的一个环节，出租场所的房东通常也一定要求租客有商业保险才可以经营。
魅力休斯顿网报道 许多新移民对商业保险没有概念，到了美国做生意有很大的法律风险而不自知，所以要尽早入乡随俗。否则的话，等到出事的时候就晚了。美国的商业保险是相当复杂的，种类繁多要求详细，其中有些基本概念与人们想当然的理解有很多的差异。如果不了解这些基本概念，一是买保险时无法合理判断，二是理赔时容易产生纠纷。今天，魅力休斯顿网特别邀请了资深保险从业者、家合保险的负责人Jenny Xu来为读者分辨一些商业保险中的重要概念。建议读者耐心看完全文，必有收获。
实际价值actually value = 重建造价replacing cost - 折旧费
人们买了建筑物财产保险时可以选择按什么价值来计算保额，要么是造价要么是实际价值。比如一套房子，保险公司按照replacing cost计算的话保额可能要20万。假如房子住了30年了，按照30%折旧的话，现在房子的价值可能就值14万。那么，按照造价计算保额就是20万，按照实际的价值计算，保额就是14万。自然的，保费前者高，后者低。
住在德州，飓风、冰雹等恶劣天气经常会造成房屋的损害，特别是屋顶，最容易出问题，维修的概率也高。休斯顿的屋顶一般是沥青混合材料做的（composition shingle），一般寿命为15年。比如一个房子十年了，换整个新屋顶保险支付的费用是1万美元，这就是replacing cost的费用。但按照折旧后的价值计算，保险公司可能只给付3000美元。此费用再减去自付额，就是保险公司实际赔偿的价格了。所以屋主能拿到多少保险费，要看当时保单选了哪种。
经常有人误以为自己损失多少就会得到多少赔偿，其实不一定，关键要看你买的是哪一种保险。
另外要提醒的是，如果一个建筑买的是按照replacing cost的价格赔偿的话，保险公司支付的款项不会一次到位，而是分两次赔偿：1、先按照你的房屋折旧后的实际价格赔偿；2、等你房顶换好之后，需提供相应证据后，保险公司会再补回屋主之前所扣的折旧的费用，即造价与实际价格之间的差价。对这一点，许多人也是不了解的。
个人房屋财产保险和商业保险通常会有一个coinsurance条款。讲的是买保险时，如果你买的保额低于你的物业实际价值，你要共同来承担风险。 换句话说就是罚款。这点保险人普遍有误解，所以要特别解释一下。
一般来说，私人的房子是80%的Coinsurance；而商业物业，是80%—100%的Coinsurance。通常保险公司要求一定要买到你的物业价值的100%。万一没有买到要求的价值，在赔偿时会按保单的条款，根据coinsurance来惩罚。
举例说你的存货价值有50万，保险公司要求买100%的保额，你只买了10万的保额。你可能会说，我不用理赔那么多，一旦出事，得到10万赔偿就够了，损失40万我就认了。保额低，自然相应的缴纳的保费也少了，你觉得好像是赚了。但保险公司可不是这么计算的。你的保额10万只相当于应付保额的20%，那么保险公司最终也只按照10万保额的20%来赔偿。也就是说，你最多也拿不到10万赔偿，你只能拿到两万。你要有没有交足额保费，就拿不到足额赔偿的心理准备。而且商业保单比个人保险执行得更严格。
许多人买保险时对此情况完全不了解，容易处于underinsured（承保的价值低于实际的风险)的状态。有人可能会无法理解，为何保额10万却不能按照10万赔偿？举一个例子，如果财险保额是$500,000 ,保费一共是$1000，对保险公司来讲，$500,000财产中的第一个$100,000理赔的风险和几率是最大的，第二个$100,000风险次高（依此类推），保费制定也会由高到低。如有的人交不足保费，相当于只花了后面低风险的保费价格买了风险最高的第一个$100,000保额的财产险，这就远远低于保险公司的所能承担的风险成本。而且假如一人交足保费，一人没有交足保费，两人同样出事损失10万元，如果交不足额保费的人与交足额保费的人获得的保险赔偿是一样的，即都是10万，那么对交足额保费的人也是不公平、不合理的。
商业保险常常有两种形式：Basic form和special form
Basic form：保单上所写的都是承保的范围，保单上没有写的，都是不保的。这种保单一般包括火险，不一定包括风险，不包括因偷盗造成的相关损失。有些人可能会说，我们这里没什么可偷的，不保没关系。可不要忘了，因偷盗造成的门窗等物件损坏的话，相关项目一概都不赔偿。比如曾经有一个客户是做家具的，被小孩闯入（broken in)偷东西，但发现没有什么可以偷得，就用刀把家具都弄坏了，结果一塌糊涂。这种情况保险公司就不理赔了。
Special form：保单上没有说明不保的话，通常都承保。但一般有个前提要求——必须装防盗报警系统（请中国城的商铺注意了），才保偷盗。如果你没装，那么因不符合要求，偷窃造成的损失保险公司就不保了，但保费并不会因此便宜下来。
再次强调：不要总是看保费高低，更要弄清楚自己究竟保了哪些项目。低价不一定划算，高价也不见得吃亏，关键是看保单的名字和内容。
休斯顿的夏天雨水多，很多商铺的屋顶是平的，容易积水，然后水会从屋顶的缝隙结合处漏到房子里，这种情况下保险是不一定理赔的，因为这不属于意外造成的损失。切记保险的基本概念：保险保的是在意外或外力的作用下造成的损失。
在上面的例子里，渗水是因为材料和年代久远造成，是房屋折旧的问题，这不是保险承担的范围。如果是有冰雹砸坏的痕迹或飓风掀起屋顶造成漏雨的损失，保险公司就会赔偿了。
民众对保险概念的理解不同常常造成与保险公司的纠纷和怨言，认为保险公司没有履行赔偿的义务，但其实往往是因为自己对保险概念有误解，或者是保单根本没有保这些项目。
如果您从事的事情以商业为用途，目的是赚钱，或者是商业行为的一部分，就属于购买商业保险的范畴了。但不是说店铺才需要买商业保险，在普通的住宅做生意也属于商业行为。没有商业行为，就是个人性质的保险。
商业行为必须要买商业保险，如果买了个人保险，因为不符合住家保险，保险公司可拒保或拒绝理赔。
但我们经常看到有一种情况是home office，这种情况下如果只是在家办公，没有客人前来（客户不上门），个人保险是允许的。但有客户出入性质就不一样了，比如在家里经营Day Care、针灸、按摩、理发、化妆、月子中心等等，有金钱交易的都属于商业行为，买个人保险，就是违规的。出事了，就变成没有保险。原来买的个人保险不会理赔的，因为不允许有商业行为。
建议各位读者提前咨询自己的保险代理，看你的home office属于何种情况，保险公司是否会接受。有的保险公司对时间和人数有限制，但大部分都不允许商业行为买个人险。
保险公司对不同的生意有不同的要求，比如餐馆和装修的保单内容就不同，因为需求不同。地区、生意性质、建筑结构，面积、是否有喷淋防火系统、屋顶是否有更新或维修，建筑年代（超过25年的房屋保险公司一般会询问电线、下水道、热水炉是否有更新，如果屋主不知道，保险公司可能就会默认为没有更新）都会影响保费。做商业的人士，应该多自己的物业有更多的了解，减少潜在风险。
有商业责任险General liability、商业财产险property insurance（可以是建筑building，也可以是财物contents，如桌椅板凳、餐馆存货等等）、产品责任险product liability， Business auto（商业用途的车子）、劳工保险workers compensation、伞险Umbrella等等。
责任险liability是保险种类里客户买的最多的，也常常是必须要买的一个险种。商业店铺的房东往往要求租客买责任险，而且会要求租客把房东的名字加到保单上，作为一个附加受保人。目的是当租客做生意有纠纷，可能会连累房东时，租客的保单会先行赔偿，而不会波及到房东的保险。出事的时候，避免把房东牵扯进去。
本文仅供参考，有任何关于保险的问题请直接致电Jenny 许。
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